该出手时就出手，中国房地产业看得见的政府有形之手。

暗算中国房地产业持续调控政策，捕捉行业长期价值回馈后的产业升级。 

透视深圳频频日光盘，见证中国房地产业价值的一路凯歌，

不可或缺的经验丰富的专业团队，是当今房地产行业可以创收的重要途径，

不得不承认品牌印迹已成为消费者选择地产项目的必要条件。  

       轰轰烈烈的中国房地产，在曾经的大起大落中谱写了一曲快速成长的中国地产特色市场发展之路。如今比肩世界，广阔的地缘建设面积积累历练了中国令世人钦现的高水准专业房地产团队、成就了中国政府管理层市场调控的稳健能力与魄力。在有序的产品升级换代中带来的更科学、更环保、更智能、更符合现代人需求的先进生活方式及新材料等使用后的享受回报。更是在一路凯歌中带来了房地产稳健的价值回馈。如今中国主流城市房价正以货真价实的实力与世界一线城市对标，尤其率先重视品牌建设的中国房地产业为世界的品牌价值房地产经济的繁荣与振兴起到了促进与保值的积极推动作用。     

       中国房地产政府调控能力是令世界瞩目的。自2016年近 5 年来，在经历了房地产的有序发展与各项指标完全符合政府调控的预期的效果后，“平稳健康发展”成为当今中国房地产发展的主方向，其中 4 年提及“房住不炒”，近8年 6 次提及“住房租赁”。2021 两会政府工作报告依然延续以“稳” 为主的主基调的战略思维......可以看到中国政策维护稳定发展的中国房地产市场后劲依然十足，尤其“住房租赁”概念的设计，为更多的房产拥有者解决了一定的后顾之忧。”

       来自《每日经济》《每日金融》消息：经济学人智库最新发表的报告中，列举了10项可能对2022年全球经济增长及通胀情况带来最大风险的情景预测，其中影响最大的四项分别为“中美关系恶化使全球经济脱钩”“新的变种新冠病毒出现并证明对疫苗有对抗性”及“中国大陆爆发与台湾冲突”，而其中还有一项就是“中国房地产崩盘导致经济急剧放慢”。

中国房地产取得的价值成绩，是中国经济发展的必然结果。是释放了的市场需求与40年国家坚持稳健的政策调控与金融护驾密不可分的。研读40年国家在不同时期发挥的严格行政政策以及以金融杠杆适时调度的监管执行，随时发现并及时调整房地产泡沫引起的经济危机。今天中国房地产以北上广深为代表的主流城市基础是牢固的，价值结构是实至名归的。长期以来与国家总体的经济发展战略是保持一致的。了解40年国家在房地产政策管理的实施过程，更会对中国房地产的未来发展充满信心。

       早期房地产政策的机遇与挑战，在使更多人暴富的同时，也让不少企业沦陷。

       70年代末，历经了几十年基础建设，而逐步稳定发展的中国市场聚集了庞大的创新变革需求。有着历史丰厚底蕴的中华民族，先进的国际化发达思潮影响着思维活跃、追求富强的当代中国人的观念。对比发达国家的经济差距，中国广阔的市场需求百业待兴、万象更新，各行各业都迎来了创新发展的新机遇。中国房地产市场在强烈的需求呼唤中，特色房地产经济迎来了强劲的创投期，适时开放中国房地产商品政策应运而生。

  1978年在理论界关于商品房、土地产权归属等问题探讨中，北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。随后的1981-1991年期间，先是确定了在深圳、广州成为商品房开发试点城市，随后国务院在四个城市进行售房试点。1984 年广东、重庆开始征收土地使用费。1987 年 深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990 年上海建立住房公积金制度。随后1991 年，国务院先后批复了 24 个省市的房改总体方案。

       这个期间的房地产市场可谓是行业翘楚、福利分房长期存在的有限资源让太多人渴望拥有属于自己的居住空间。强大的市场刚需、宽松的准入门槛、让早先进入这个行业的房地商得到了富足的超值回报。（完全的卖方市场，楼花期就可以预售，这个时候只要拿到地就可以功成名就，强有力的国家宽松货币金融政策的支持，相当实力的建筑施工企业充足的垫资实力和辅以配合的专业公司都可以保障项目的正常建成。而最主要是只要手续完善，没有太大品质问题，一旦推向市场楼盘绝对是即刻售罄，甚至在正式对外销售前就已经被内部人员抢购一空。快速回款觉不是问题。此时的买房市场可以挣得选房房号就已赚到第一桶金。

       过热的市场追逐，造就了全国拿地声一波高过一波，全国土地供给快速推向市场。90年代初，房地产业急剧快速增长，吸引了众多的盲目跟风者加入了房地产行业大潮，房地产注册公司成几何级趋势上升，投机成分加大，加剧了同行业的竞争，房地产乱象时有发生，同时消化后的市场消费者开始对同质化房产有了反思。虽然房市依然是生机勃勃，但有部分精明的地产商在成功掘金后做出了冷静的判断而快速离场。

       笔者一直认为中国房地产政策的制定，就像是一群精明的商人，成功把握着市场风向，审时度势的出台相适应的政策，保证中国新兴的房地产业持续有效的稳定发展。

       金融与贷款支持一直是房地产健康运作不可或缺的有力保障。快速的市场土地供给扩容与刚性需求市场的逐渐下降，房地产品质等各项问题隐患的暴露，尤其是1993年年底因海南土地泡沫带来的房地产失控，让中国的房地产陷入危机。在素有铁拳头之撑的朱镕基总理及时下令停止银行贷款政策指引，政府第一轮紧缩性宏观调控政策出台，大量的烂尾楼出现和银行呆账坏账产生。同时1993年年底亚洲金融危机爆发，领先的香港、日本房地产泡沫破裂，房价大幅下滑，楼市购买一片惨淡。中国的大多数城市房地产都受到了冲击。很多房地产公司都懵住了，原本活跃的卖方市场突然发现房子无人问津了。原本被爷一样供奉的地产商突然发现门前冷落鞍马稀，买方与卖方市场迅速转换。而赖以生存的金融信贷门槛同时发生了质的转变。持续的地产低迷迫使部分地产商从此无缘此行业。房地产经济太热势头快速放缓，警醒了亢奋的中国房地产业、金融信贷业、以及民间资本。有效的资本积累已逐渐成为一种趋势被提上日程。领略到日本、香港等国家金融危机残酷风险，国家提前防范有效措施保护及房地产需要政府高度管理的呼声也越来越得到行业界的支持与倡议。

       萧条的房地产市场激发着中国房地产业的卧薪尝胆，在各地方政府的有效资源支持鼓励下，苦练内功、从科学的专业化、精细化入手，从建筑根本质量出发，从科学运营管理争取效益，创意升级人们想要的生活，创造需求拉动市场。多彩纷呈的生活方式，吸引着消费者追求美好生活的憧憬。快速升级的生活配套打动着消费者更高需求的要求。一轮胜过一轮的建筑外观与一道道国际品牌建材、环保、智能科技的引进，刺激着整个房地产需求的升级换代，二次置业成为逐渐成熟后的市场选择。这个时期的房地产业在冷静思考、深透剖析总结国际房地产发展中的经历的过程中走成成熟。

       看得见的政府有形之手，该出手时就出手带来的房地产喜出望外的政策利好

       取消福利分房的政策利好让沉寂了的中国房地产业再次沸腾。随着房地产企业的专业竞争力的加强和人们生活水平日益提高的居住需求，随着中国住房制度改革的进一步扩大，从1998-2003年房地产迎来了国家一系列政策利好带来的黄金期。

取消福利分房，在长期以来以福利分房为获取房源的改变，快速增加了住房市场需求的数量 。取消商品房价格的物价局的管制，放开商品房价格，发展商自行定价。中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》 ，倡导贷款买房。国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系 ” 被确定为基本方向。

       以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的 19 个首批经济适用房项目在北京房地产交易中心展示。（在以广东深圳为试点的商品房地产经历了10年探索初创期，那么北京的住房制度改革在2000年正式拉开帷幕，以磅礴大气之势比肩国际化建筑，缔造当代人们追求理想生活标准的神话）。

       随后在一片利好声中，央行颁布《个人住房贷款管理办法》 ，建设部出台《城镇廉租房管理办法》 已购公房可上市交易。国务院发布《建设工程质量管理条例》。财政部、国家税务总局及建设部联合下发《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》。北京经济适用房实行统一物业管理收费标准：0.50 元／月·平方米。 国家计委、建设部 联合发出《关于房地产中介服务收费的通知》，对收费标准作了明确规定。财政部下发通知说，在京中央和国家机关事业单位职工的 20 亿购房补贴资金，已经陆续开始发放。

       不难发现此轮国家为房地产健康稳定市场发展保驾护航的政策法规相当鲜明。在大声政策的利好的同时辅以适当的市场调控产品的入市。提高需求与适当抑制的杠杆中把握主流政策方向。在实施的大势稳定向好期，国家释放各方利益价值在潜移默化的成功转型中予以应有的价值回馈。

       这个期间可以说房地产进入了政策与市场需求互动的快速发展期，市场专业化的黄金期。经历了房地产刚性需求的狂热，消费群再次置业的理性选择让更多项目卖点精彩纷呈。房地产的价格竞争已逐渐成为附属，品质与价值成为人们置业的首选。区位环境、生活配套、建筑品质、物业管理、及品牌号召力和影响力成为重点选择。政府把原销售限价政策放开，由发展商自行制定价格。创造市场需求的精准营销手段越来越丰富，同时推向市场的土地价格频频创新高，公积金利率下调，取消住房建设中部分收费项目。土地招拍挂带来的土地资源配置,房地产的价格上涨空间受到了鼓舞。房地产间的价格区间显现。

       同时在此期间受奥运申办成功，及中国加入世贸的国际利好，中国房地产业态再次发生转变，上流国际生活圈的概念升级。以英伦风、北美风、地中海、西班牙、东南亚等众多国际主题建筑及生活方式的隐喻融入中国房地产业。吸引了大批海归、华侨及国际热钱的投资关注。原起于香港炒房团的大面积销售购买的影响，中国的炒房队伍开始渐渐加大。逐渐在中国的内地楼市中显现。各种刺激快速消售的营销手段频频推出。快速增长的房价及销售量带来了国内消费的严重不平衡，并影响了正常购房需求者的利益。

       随后的2001-2016年间，在房屋价格快速增长，大部分城市销售价格持续上涨，整体经济带来偏颇，社会矛盾开始出现，房地产业成为社会关注的焦点时。 国家随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。

       在此间泡沫时时挤、风险处处防，政策在通过土地供给、金融、税收等杠杆维护房地产的正常秩序的同时、也通过加强房地产商的拿地招牌挂实力及预售资金条件对供给市场进行调控保障。简要历数一些影响较大的调控政策; 

       (人民银行禁止银行 “零首付” 住房贷款。央行颁布震动房地产业的 121 号文件：《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 ，规定开发企业申请银行贷款其自有资金应不低于开发项目总投资的 30%，商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放个人住房贷款。但同时对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。撼动地产界的国八条强势出台，打击炒房者，平抑房价。国务院常务会议提出八项措施引导和调控房地产市场，业界称之为“新八条 ”。并保证“保证中小套型住房供应 ”;，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。促进房地产业健康发展的六项措施 (“国六条”) ，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面，拉开了年调控序幕;《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，人称 9 部委“十五条 ”，对“国六条 ” 进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出 90 平方米、双 70%的标准。国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发 74 号文件 ) ，要求个人对外销售购买不足 5年的住房要全额征收营业税;建设部联合发改委、工商总局下发 166 号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在 10 日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目， 不得发布商品房预售广告;建设部联合其他5部委下发 171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》 ，被业内称为 “ 外资限炒令 ”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。7 月 24 日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》 ( 国办发〔 2006〕50 号) ，9 个国家土地督察局派驻地方，全国省 ( 区、市) 及计划单列市的土地审批利用，将纳入 9 大土地督察局严格监管之下。7 月 26 日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(108 号文) ，宣布从 8 月 1 日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。中国金融业按WTO规定全面放开，外资银行进入个人房贷领域。《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》正式施行：新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高 1 倍。城镇土地使用税额的提高 2 倍，征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。国家税务总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 。明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳， 取代现行的以 “预征”为主的土地增值税缴纳法。全国人大五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；物权法中的 “住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期 ” 这一规定，打消了民众对70 年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。国土资源部下发通知，廉租住房、经济适用住房等建设用地年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。国土资源部通知强调受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。

       国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于４０％，加大房地产贷款窗口指导．对二套房不再区分改善型和非改善型， 一概执行４０％首付； 明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导； 加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场 . 国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》 提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于７０％。国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》 ，内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”“１月内付清地价５０％”等１９条土地调控政策。财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买９０平方米及以下普通住房， 其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于５０％，贷款利率不得低于基准利率的１．１倍．对购买首套住房且套型建筑面积在９０平方米以上的家庭， 贷款首付款比例不得低于３０％。国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。中国国土资源部称，将严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。

       国家有关部委出台“新国五条”， 国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数． 完善差别化的住房信贷政策， 对贷款购买商品住房，首付款比例调整到３０％及以上； 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款， 要加强对消费性贷款的管理， 禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。其后更多城市出台限购令，广州限购令也在同年正式公布。住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发 《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于５０％， 严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。住房城乡建设部和国家外汇管理局发布通知，进一步规范境外机构和个人购房管理， 要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。 根据通知，在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。 法律法规另有规定的除外。银监会召开会议指出，坚决禁止监管套利。规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则， 防范“不当销售”， 确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施 ( 下称“新国八条” ), 要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%,贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍。财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足 5 年的住房对外销售的，将全部征收营业税。发布《商品房销售明码标价规定》 ，从 5 月 1 日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业， 将处以每套房 5000 元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得 5倍以下罚款；没有违法所得，处 5 万元以上 50 万元以下罚款。国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大， 要求继续严格执行限购政策， 上涨过快的二、三线城市也要采取限购。)（数据来源于官网）

       我们经常看到是国家政策与金融货币的有效互动，银行准备金率的调整已成为制约房地产市场的双刃剑，既影响着购房者的资金投放的心态，更直接影响房地产企业的资金宽裕及融资成本程度。从一路走来的国家管理层对房地产调控措施的每个细节和过程，不难可以了解到中国为什么及时规避了亚洲及世界经济危机带来的全面冲击，将风险降到了最小，还创新走出了一条稳健发展的世界级的房地产市场化政策管理之路 。更是向世界发布了当今中国政府在房地产政策调控执行监管中取得的可行的成绩。

作者：sjh